71套天街铺，做40万人的生意，这样的龙湖我服！
最近几天，总是能从不同渠道上看到龙湖城北新项目“天鉅”准备开卖“天街铺”的消息。凭借“天街”这块独特的商业金字招牌，龙湖近年在商业投资市场上确实圈粉不少。
有龙湖自持运营的天街作为人流量的保障，“天街铺”一直备受投资者追捧，而在成都龙湖的第八座天街“锦宸天街”这个项目旁，可散售的天街铺与之前的天街项目相比更是大幅减少。此外，天鉅项目的“天街铺”其实还得到了“社区铺”这个属性的强力加成，更值得投资者关注。
天街铺的核心逻辑
并不只是龙湖表面上说的那样
龙湖在强调其天街铺投资价值的时候，通常会有几板斧：
我自持天街商业品相好，位置好，辐射力强；
天街所到之处，在呈现后较短的时间内将成为区域的消费中心，周边有庞大的常住人口作为消费力的支撑；
做消费商业就是解决人们“逛吃逛吃”的问题，自持型的天街主要解决“逛”（虽然也有不少的“吃”,但确实在盒子里甚至哪怕是像天街那样底层街区打开了的盒子里，仍是解决不了大部分人“吃”的需求），“吃”就是留给天街铺去解决的。
其实龙湖讲的这些都没错，如果要很较真地用锦宸天街这个项目去一条一条对照，也是成立的——
第一：锦宸天街确实是占据了成都北中轴上的那个“黄金十字路口”，在龙湖去那里之前，旁边优品道、绿地、保利的项目住宅基本都已经进入到交房入住的阶段了，这些楼盘新入住的人群对商业的需求必然会越来越旺盛。但此前这个位置上的商业，从品相、运营能力各方面来讲，也确实是跟龙湖天街商业相比有很大差距，这个是实话，北城天街、金楠天街、西宸天街都是摆在那儿的例子。
第二：至于人流量到底有多大，龙湖拿了两个数据出来：区域内10万产业人口、35万常驻人口。以龙湖天街这种至少3公里辐射半径的区域中心级商业体来讲，这个数据是具备可信度的，当然，它计算的肯定是到锦宸天街开业（预计2020年9月）、地铁5号线开通（预计2019年底）后的数据，好在这两个时间并不需要等太久。
△龙湖天鉅项目区位示意图
第三：之所以说天街自己的商业解决不了“吃”的问题，其实很大的原因在于，传统餐饮商业存活的基本要求，在“天街”里其实是无法满足的——充分的昭示面+不需要付租金的外摆区+更长的营业时间。而这一点，接下来我们会重点说说。
△龙湖天鉅项目“天街铺”与自持商业的人流动线组织示意图
上边这张图中，红色体块的建筑，就是锦宸天街的“天街铺”在龙湖这个商业+住宅的项目中的位置分布。
严格来讲，这些天街铺全部属于“内街商铺”，经营者可以有更大的经营面积，并且整个内街上外摆区良好上座率的情况下，也会进一步增加消费者去这些商铺消费的意愿。
从上面的分布图中我们还可以看到，龙湖的锦宸天街“天街铺”除了东西两端的两个客流入口，同时还有锦宸天街的两个商场客流出口正对着这些街铺，而天鉅住宅小区的一个出入口也在街铺中间位置。经过这样的动线切割之后，这一排街铺每个铺面所正对的两个主要客流出入口之间的距离，都不超过100米，昭示性也得到了很好的保证。
不过同时还要看到的是，除了如龙湖所强调的依附于天街为这里商业带来的人流量的“天街铺”属性，整个这条大致呈S型的商业内街，其实也是紧挨着天鉅住宅区的，所以这些“天街铺”同时也是社区铺。社区铺就意味着早上、晚上都可以有比锦宸天街更长的营业时段，在传统餐饮尤其看重的经营时长问题上，“社区铺”属性其实帮了很大的忙。
△龙湖天鉅项目沙盘中展示的“天街铺”，其实也是典型的社区铺
上边这张图较为直观地反映了龙湖天鉅项目的“天街铺”在项目天街商业和居住小区之间的位置、未来将呈现的状态，可以看到，这些“天街铺”，实际上也是非常典型的“社区铺”。
△龙湖天鉅 “天街铺”周边社区常住人口(数据来源：根据链家网、安居客等数据概算)
这些天街铺的主力面积区间在67㎡左右，高于很多散售商铺只做40—50㎡的大小。在6米层高的情况下，多数餐饮铺会将其用作两层，刨除后厨15—20㎡的面积，再加上上楼的楼梯通道和收银吧台占用2—3米的宽度，底层用于招待客人落座的进深大概在8—9米，有效面宽和进深之比是1:2的样子，可以说是非常标准的餐饮铺的格局了。在实际经营中，这个67㎡的铺面，加上二楼空间，若设计合理，实际使用面积几乎能达到120㎡。
还有一个常识性的问题，餐饮铺的投资者和经营者通常是不同的两类人，投资者关心租金回报，经营者也关心，但两者本质上是一对矛盾。投资者巴不得租金收得越高越好，而经营者则是希望房东租金越便宜越好。能够有效调节和制衡两者博弈的，就是旁边的天街本身了。
正常情况下，天街底层铺的租金会高于散售商铺，客观上形成了将经营者往散售商铺“赶”的动作，并且整体运营的商铺，在租金的调节机制上会完全跟不上散售投资者的节奏，再加上铺面装修装饰的自由程度的限制，在获客能力几乎没大的差别的情况下，经营者的选择自然更倾向于散售街铺。
天街铺越来越稀缺
但天街却很需要这样的铺子存在
在近期龙湖主动对外披露的大天路“天鉅”项目的天街铺信息中，有一个值得人注意的数据：除三千集天街、北城天街两个项目外，其它六大天街项目中，大天路的这个“锦宸天街”推出的可售“天街铺”套数仅71套，是6个天街项目中，唯一一个可售商铺套数在100套以下的项目，锦宸天街的可售商铺与项目自持商业的体量对比下来，“天街铺”只 占到了5%的比例。
△龙湖成都锦宸天街商铺与成都天街、成都知名商场销售型商铺体量的对比
有“天街铺”和“社区铺”两个属性加持，龙湖天鉅项目的散售商铺其实是非常抢手的产品了。但“天街铺”在龙湖的天街项目中占比越来越少，又该怎么去看待这些“天街铺”的存在价值和意义呢？
道理很简单，越来越多的餐饮品牌的崛起背后，是强大资金实力的支持，餐饮经营的逻辑，也早就从经营流水决定收益变成了集采、规模化经营降低成本提高收益，再加上品牌溢价赚取加盟费用或者直接去资本市场实现变现。
所以轻餐饮、网红餐饮、集合式快餐这些背后离不开资本助力的餐饮形态，承受租金的能力已经大幅提高，对获取门店的速度、门店的面积规模等的要求反而变得更为紧要。留给传统餐饮经营的空间，其实越来越小。但本土特色美食、“街边摊”、“深夜食堂”、“鬼饮食”的形态，在成都这座城市里却是永远也不会消失的。
天街对那些背后有着资本力量推动的餐饮品牌而言，显然具有更大的吸引力，既然龙湖自己可以把这个租金挣了，为什么还要把它们留给投资者？只不过对任何一个商业体而言，都需要有人气和烟火气，人气可以在盒子里边、街区内部解决，像龙湖这种公认的商业运营能力很强的品牌投资商，通过好的商业品牌整合运营能力确保人气其实不成问题，但烟火气、市井气息，却是龙湖没办法自己解决的问题，只能把机会留给传统餐饮的经营者们了，当然，也只能拜托这些传统餐饮的经营者们了。
△龙湖成都锦宸天街效果图
建面约30-100㎡的天街铺，大部分符合餐饮经营条件，层高达6米，可以很好利用空间变换成两层使用。这样的天街铺，在龙湖锦宸天街只有71间，总面积仅4300㎡，相对自持mall的占比仅5%的体量，真可以说是少而美、少而精的稀缺天街铺。
△龙湖成都锦宸天街天街铺效果图
留给传统餐饮经营者的机会不多了，留给对龙湖天街铺+社区铺这种商铺产品识货的投资者的机会，当然也不多了。
龙湖·天鉅
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